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2018.09.13.
오늘 문재인 정부가 부동산 대책을 내놓았다.
대단한 대책을 준비하는 것처럼 떠들어대더니 발표한 내용은 한심하기 이를 데 없다. 저 정도면 갓 입사한 직원 시켜도 반나절이면 작성할 수 있겠다.
강남 아파트 가격 잡겠다고 나불대더니 시가 18억 짜리 주택(아파트)의 종부세와 재산세를 포함한 보유세를 꼴랑 10만원 올린단다. 18억 짜리 아파트 사는 사람들이 1년에 10만원 오르는 세금에 눈이나 끔쩍할까?
딱 보니 강남에 똘똘한 1채 가진 청와대에서 경제 정책을 주무르는 인간들이 지들의 이익에 부합하게 만든 종부세 인상안이다. 시가 30억 이상 아파트가 전국에 몇 채나 된다고 별 의미 없는 30억, 50억, 100억 주택 종부세 인상 표를 만들어 발표하는지 모르겠다.
다주택자들과 임대주택 사업자들에게 불이익을 주어 집값을 잡겠다는 발상인 모양인데 당장은 반짝 효과가 있을지 모르지만, 전월세 세입자들의 고충이 더 커지지 않을까 우려된다.
문재인 정부는 왜 강남의 아파트 가격이 폭등했는지 모르나 보다. 그리고 아파트(주택) 안정 정책이 종부세 등 부동산 세금 과세 정책만으로 풀려는 멍청한 짓을 한다. 원인을 모르니 대책이 개판일 수밖에.
1. 강남 아파트가 폭등한 이유
1) 문재인 정권에 대한 불신
문재인이 대통령에 당선될 가능성이 높다고 본 2017년 초부터 벌써 강남 집값이 뛸 것이라고 시중에서는 예상했다. 그 이유는 간단하다. 노무현 정권에서 겪은 학습효과다.
자칭 진보 정권은 입으로는 서민을 위한다고 외치고 주택 가격을 안정시키겠다고 공약하지만, 이들은 실질적인 대중의 삶의 질 향상에 관심 없고 서민 팔이로 정권 잡는 데만 관심이 있을 뿐이라는 것을 강남에 사는 고학력자들, 그리고 자칭 진보를 지지하는 강남좌파들도 다 알기 때문이다. 그리고 자칭 진보 세력들의 무능력과 무지로 보아 제대로 된 대책을 내놓을 리 없다는 것은 알만한 사람은 다 안다. 시장의 자율적 조정보다 정부의 적극적 개입이 효과가 있을 것이라는 멍청한 생각을 이들이 할 것이라는 것은 누구나 알고 있었고, 노무현이 그랬듯이 문재인도 그럴 것이라는 건 이미 예측된 일이었다. 아니나 다를까 문재인은 정권을 잡자마자 강남 집값 잡겠다고 나대기 시작했고 시장은 바로 응징했다. 강남 아파트 가격 폭등. 강남 아파트 1채 가격이 1년 새 2~3억, 심지어 6~7억이 올라 버린 것이다.
정확히 이야기하면 문재인 정권을 불신해서 아파트 가격이 폭등한 것이 아니라 문재인 정권이 뻘짓을 할 것이라 것을 확신했기 때문에 폭등한 것이다.
2) 일자리 만든다는 54조는 어디로 갔을까?
전체 경기는 인플레이션이 아니지만 강남을 중심으로 서울 지역과 인근 수도권의 주택 경기는 인플레이션이다. 부동산(주택) 인플레이션이 왜 일어날까? 돈이 많이 풀렸기 때문이다.
정부는 일자리 만든다고 시중에 54조를 풀었다. 노무현이 지방균형 발전이니, 혁신도시니 하며 지방의 땅값 보상으로 수십조를 풀자 그 돈이 서울 아파트로 몰려 강남 아파트 가격이 폭등했듯이, 이번에는 정부가 일자리 만든다고 푼 54조 역시 돌고 돌아 결국 강남 아파트로 가 이 사달이 났다는 것이 내 생각이다.
3) 기업의 투자가 안 되니 갈 곳 없는 돈이 부동산으로 갈 수밖에
문재인 정권은 기업, 특히 대기업을 죄악시 하고 규제를 풀기는커녕 강화하다 보니 기업의 투자는 위축될 수밖에 없었다. 기업이 투자하지 않으니 시중에는 유동 자금이 넘쳐나고, 투자하지 않는 기업이 실적이 좋아질 리 없으니 주식 시장으로 이 돈은 못 가고 결국 부동산(아파트)으로 향할 수밖에.
4) 가계소득 양극화도 아파트 가격 상승에 영향
문재인 정권 들어 가계소득 양극화가 점점 심해지고 있다. 소득주도성장한답시고 최저임금 급등시키고 주 52시간 제한하고 대기업 규제하니 그 결과는 기대와 반대로 나왔다. 하위 1,2분위는 소득이 오히려 감소하고 상위 4,5위 분위는 대폭 상승했다. 아파트를 구매할 여력이 있는 계층은 4,5분위인데 이 계층에서 소득이 대폭 늘어나니 이들이 보다 좋은 지역이나 환경의 아파트를 매입하기 쉬워졌다. 이들의 발길이 강남으로 많이 쏠렸을 건 당연한 이치.
5) 재개발 규제, 지연으로 신규 공급 방해
가격이 오르는 것은 2가지이다. 공급이 부족하거나 수요가 늘어났거나.
그런데 수요에 대해서 좀 구체적으로 살펴야 한다. 총 주택 수만을 따져 주택보급률이 103%니 뭐니 하며 공급량이 충분한데 투기꾼들 때문에 주택 가격이 오른다는 헛소리를 하는 문재인 정부를 보면 한심하다.
주택 보급률도 지역별로 세세하게 살펴야 하겠지만, 무엇보다 사람들의 아파트에 대한 수요가 어떤지 구체적으로 살피는 것이 중요하다. 소득이 늘면, 아니 소득이 늘지 않더라도 사람들은 새로 지은 깨끗한 아파트에 구조도 잘 빠지고 주변 환경이 잘 조성된 곳을 선호한다. 이런 신규 아파트 수요가 많은데 서울 시내에는 이런 아파트의 공급은 적다. 이런 판에 전체 아파트 수만 따지고 있으니 강남 집값이 뛸 수밖에.
재개발, 재건축을 촉진시키고, 가급적 용적률도 올려서 기존보다 많은 가구를 건축하도록 해서 이런 아파트에 대한 공급량을 늘려야 한다.
6) 강북의 슬럼화를 방치하고 강남 집값 잡는다고?
동묘역 사거리에 롯데캐슬 천지인이 있다. 희한하게 그 지역에 이 아파트만 30층 고층 아파트로 10여년 전에 개발되고 주변은 대부분 엉망이다. 신당동 중앙시장, 창신동 일대, 동대문-종로5가(세운상가)-종로3가까지 청계천 이북 지역은 서울이라고 하기에 창피할 정도로 슬럼화 되어 있다.
이 지역을 이명박이 서울시장 시절에 대거 재개발하려 했는데 아직도 그 모양 그 꼴이다. 롯데캐슬 천지인이 이명박이 이 일대를 개발하기 위해 시범적으로 건설했다고 한다. 만약 그 때 본격 개발되었다면 이 지역은 강남 못지 않게 변모했을 것이다. 청계천 주변에 까페촌이 들어서고 빌딩, 호텔, 백화점, 상가, 아파트를 조화롭게 배치하면 주거 환경도 훨씬 개선되어 강남 수요를 대체할 수 있었을 것이다.
그런데 박원순은 도심재생이니 뭐니 하며 세운상가에 고가보도만 만들고 재개발은 손 놓아 버렸다. 엉뚱하게 여의도 개발한다고 발표해 서울 아파트 가격만 올려놓았다가 번복하고.
강남 집값 잡는다며 강남만 바라보지 말고 강북을 개발해서 강북에 눈길을 돌리게 해 강남 수요를 분산시켜라.
7) 특목고, 자사고 폐지도 한 몫
문재인 정부와 조희연 서울시 교육감이 특목고, 자사고 폐지로 방향을 잡는다고 할 때, 눈치 빠른 학부모들, 부동산 업자들 벌써 강남 집값 오를 거라고 돈줄을 강만으로 돌렸다.
특목고, 자사고 폐지하면 대입에서 강남 소재 고등학교들이 더 유리하게 될 것은 뻔하다. 학종, 수능 논하고 별별 대입 개선안 내놓아 보았자 어떤 것이든 강남이 유리하게 된다는 건 강남 학부모들은 다 안다. 강북에 많이 있는 특목고, 강북 지역별로 소재한 자사고에 강북 학생들이 가 좋은 환경에서 공부할 기회가 이제 없어지는데 강북 학부모들이 불안하지 않을 수 있겠나? 조금의 여력이라도 되면, 아니 무리해서라도 강남 입성을 시도하려 한다.
교육문제 때문에 강남의 아파트 수요가 늘어난 것도 강남 아파트 폭등의 한 원인이다.
2. 바람직한 주거 안정 대책
대책이라는 거 별 거 없다. 위에 아파트 가격이 폭등한 이유에서 찾으면 된다. 대부분 거기에 답이 나와 있다고 본다.
1) 기업 규제 완화하고 기업의 투자여건을 조성해 줘라. 무리한 최저임금 인상 포기하고 52시간 제한도 유연하게 대응토록 재량을 부여해라. 이런 정책이 아파트 가격에 직접 영향을 주지 않겠지만 경제란 모든 부문이 긴밀히 연계되어 있어 결국 영향을 주게 된다.
2) 서울 내 그린벨트 풀어 아파트 짓겠다느니 제2 신도시 건설해 공급을 늘리겠다니 하는 뻘짓 하지 마라.
재개발, 재건축 쉽게 해 주어 서울 시내 공급량이 늘 수 있게 하고 그린벨트 보호해라. 도심에서 1시간 이상 걸리는 양주, 검단, 동탄 같이 먼 곳에 아파트 지어봤자 그냥 미분양되어 또 다른 문제만 발생시킨다. 상대적으로 강남이나 도심 기준으로 출퇴근 시간이 많이 걸리는 일산의 아파트 가격이 별로 상승하지 않는 이유를 잘 생각해 봐라. 일산보다 훨씬 먼 지역에 제2 신도시 건설이 지금의 강남 아파트나 서울 아파트 가격을 안정시키는데 도움이 될 거라 보는가?
일본이 도심으로부터 너무 먼 곳에 신도시 건설했다가 지금 대량 빈 집으로 남아 문제가 되고 있는 꼴을 보고도 제2 신도시 건설하겠다는 생각을 하다니...
우리나라도 향후 5년 뒷면 인구 감소하고 주택 수요도 정체되거나 감소할 거다. 그 때 되면 동경 주변 신도시 빈 집 꼴 나기 십상이다.
3) 서울 외곽 도시에 대형병원 등 인프라를 구축해 강남 혹은 서울의 은퇴자들을 그 곳으로 유도해라.
본격적으로 베이비 부머 세대들이 은퇴하고 있지만, 은퇴 후의 건강을 생각하여 강남을 비롯한 서울에서 외곽으로 나가기를 주저한다. 서울(강남)에는 경제활동하는 시민들이 살게 하고, 은퇴한 사람들을 외곽으로 나가 살게 하는 방안을 모색하라. 공급을 증가시켜 가격을 안정시킬 수 있지만, 수요를 낮추어도 가격이 안정이 된다. 은퇴자들의 서울 거주 수요를 줄여라.
제2 신도시 건설을 해 봐야 미분양이라는 문제만 야기할 뿐이니 기존의 서울 인근 지역에 대형병원, 고급 요양시설, 대형 쇼핑센터, 특목고 등을 유치하고, 전철 등 교통 인프라를 구축해라. 그러면 자연스럽게 베이비 부머 은퇴자들이 그 곳으로 빠지고 강남의 수요도 줄어 아파트 가격이 안정될 것이다. 또한 실제 경제활동을 하는 사람들이 자신의 근무지와 가깝게 거주하게 되어 사회전체적인 비용도 줄어들고 경제 효율도 생기게 될 것이다.
4) 1가구, 다가구 주택자에 대한 차별을 없애라.
이 정부는 말로는 주택은 소유가 아니라 주거의 개념을 가질 필요가 있다고 강조한다. 맞는 말이다. 이를 실현하려면 월세든, 전세든 임대 주택이 많은 것이 좋다.
그런데 이 정부는 임대 주택 사업자에게 주었던 혜택도 폐지하고 다가구 주택자에 대해 징벌적 세금을 때린다. 임대 주택은 어디서 나오는가? 임태 주택 사업자와 다가구 주택 소유자들에게서 밖에 더 있겠나? 그런데 이들에게 더 중과세한다고?
이러니 사람들이 똘똘한 1채가 낫다며 지방에 있는 아파트나 강북이나 수도권 인근의 주택은 팔고 강남 1채에 매달리게 되는 것이지. 그래서 이번에 강남 집 값이 2~7억씩 오른 것이 아닌가? 그 덕으로 청와대 정책 입안자들의 아파트 값도 4~5억씩 오르고.
이번 종부세 인상안 봐라. 1가구 1주택 시가 18억 짜리 아파트에 1년 보유세 10만원 꼴랑 올렸는데 그 아파트 소유자들이 꿈쩍을 하겠는가?
다가구 주택 소유자들이 중과세를 받게 되면 무얼 남기고 무얼 팔겠는가?
임대 주택사업자와 다가구주택자들이 임대 주택을 줄이게 되면 전세, 월세 사는 사람들은 집 구하기가 쉬울까?
이번 부동산 대책안은 강남의 1가구 1주택자들을 위한 대책일 뿐, 다른 국민들에게는 피해만 가지 도움이 될 게 없다.
사실 (강남) 아파트 가격이 뛰게 하는 것은 투기꾼도 부동산 중개업자도 아니고 1가구 1주택에 대해 보유세나 양도소득세에 대해 특혜를 주기 때문이며, 이를 이용해 강남에 입성하려는 국민(서울시민)들의 욕망 때문이다. 평범한 사람들의 욕망이 강남 집값을 폭등시킨 것이지 강남의 복부인이 아니다. 투기꾼이나 중개업자나 복부인들은 이런 국민(서울시민)들의 욕망을 이용할 뿐이다.
오히려 1가구 1주택에도 보유세를 강화하고 대신에 전체 주택에 대해 취등록세 등 거래세를 폐지해 주거 이전을 용이하게 해 주는 것이 좋다.
보유세 강화는 강남 입성의 열망을 누그러뜨리고 강남 아파트 가격에 대한 부러움도 감쇄시킬 것이다. 강남의 아파트 가격이 10억이든 100억이든 내가 살 것도 아닌데 신경 쓸 필요가 없다. 거기에 사는 사람들이 비싼 보유세 내고 살면 거기에 살지 않는 나에겐 도움이 되지 나쁠 것이 없다. 가격이 올라가면 세수 증가되어 좋은데 굳이 강남 아파트 가격이 올라가는 것을 반대할 이유가 없지 않는가?
인간은 욕망의 동물이고 배 고픈 건 참아도 사촌이 땅 사면 배 아픈 것은 못 참는다. 보유세 강화는 이런 사람들의 심리적 압박에서 해방시켜주는 효과가 있다.
1주택이든, 다주택이든 보유세 강화하고 그냥 시장에 맡겨라. 시장만큼 정직한 것도 없고 공정한 것도 없다. 정부의 개입에 의한 조정보다 시장의 자율적 조정 기능이 훨씬 낫다.
오늘 뷰스앤뉴스에 재미난 기사가 실렸습니다.
http://www.viewsnnews.com/article?q=161348
박영선 민주당 의원은 13일 오전 국회 정치분야 대정부질문에서 "(박근혜 정권 당시) 최경환 경제부총리 등장 후 2014년 8월부터 2015년 6월까지 불과 10개월 사이 세차례에 걸쳐 한국은행을 압박해 급격한 인위적 금리인하를 했다"며 "금리인하후 지금까지 시중에 약 600조원의 돈이 더 풀렸고, 시중유동자금이 1천100조원이 넘게 됐다. 대부분 풀린 돈은 부동산으로 흘러갔다. 이 시중유동자금 문제가 부동산 급등 주범"이라고 지목했다.
저는 박영선 의원의 말이 참인지 거짓인지 모르겠습니다. 노무현정부에서 100조원 조금 넘게 풀린 돈이 부동산폭등을 일으켰다면, 600조원이 풀린 지금은 어떤 일이 벌어질 것인지 뻔하지 않습니까? 저는 통제불능 상태에 돌입했다고 보는데요...
규제 완화와 투자.... 전에 최용식 선생님에게 이런 글을 보았죠. 기업은 장사가 될 거라고 예측하면 투자한다..... 지금 기업이 투자를 안 하고 있다면, 장사가 그만큼 안 될 거라고 생각해서 그러는 게 아닐까 짐작합니다. 정부가 투자를 못하게 막고 있어서가 아니라요...
판단력부족/
아직도 전 정권 탓하는 것에 휘둘리고 계신 분이 있네요.
박영선 말대로 전 정부에서 금리 인하를 해 시중 자금이 많이 풀렸다 생각하면 이번 정부가 금리 올리면 될 거 아닙니까? 1년 4개월이 지나도록 뭐 했죠? 금리 인하와 인상은 경제 여건에 따라 하는 것입니다. 정권 잡은지 1년이 훨씬 넘었는데 아직도 전 정권 타령이니....
최저임금 급등시키고 52시간 제한 등 경영여건이 안 좋아지는데 투자를 꺼리는 것은 당연하죠. 문재인 정권의 정책이 경기를 하강시킬 것이라는 예측하고 투자하지 않는 것인데 정부의 책임이 없다고 생각하나요?
길벗 님/
1. 제가 먼저 그래프(차트)를 보여드린 이유는 이번 서울 아파트값 상승이 2015년 1월부터 시작되었다는 것을 입증해 주는 자료이기 때문입니다. 제가 이전 글에서 계산해 보니, 2015년 1월과 12월을 비교해 보면 8.5% 상승했고, 2016년의 1월과 12월을 비교해 보면 8.6% 상승했습니다. 2017년의 1월과 12월을 비교해 보면 11.8% 상승했고, 2018년에는 1월에서 5월까지 4.5% 상승했습니다.
http://theacro.com/zbxe/?mid=free&page=1&document_srl=5405761
2. 저는 10년마다 부동산 폭등이 일어난다는 주기설을 상당히 신뢰합니다. 그래서 이번이 상승하는 단계라고 보고 있습니다. 외환위기가 벌어지거나 미국발 금융위기가 일어나거나 하는 거대한 흐름이 생기지 않는 한 이번 상승세는 당분간 꺾이지 않으리라는 예상을 하고 있습니다. 고작 금리 인상하고, 대출 조건 강화한다고 해서 이 상승세가 꺾일 거라고는 생각하지 않습니다. 가파른 상승세가 둔화될 수는 있을지언정 꺾이지는 않는다고 봅니다.
3. 왜 2015년 1월부터 서울 아파트값이 상승을 시작했을까요? 문재인일당들이 뻘짓을 해서 상승을 시작한 건 아닐 겁니다. 박근혜정부에서 뭔 일이 있어서 상승을 시작했겠죠. 아파트를 구매하는 사람들에게 뭔 일이 있어서 상승을 시작했겠죠. 그 원인을 박영선은 600조원이라고 주장하고 있습니다. 2008년 미국발 금융위기가 시작된 이후로 낮아진 한국의 금리, 이 상황에서 600조원의 대출이 생겼다면, 이 돈의 일부가 서울 아파트값 상승에 영향을 미쳤을 거라는 추측이 가능합니다. 더우기 노무현정부에서 100조원 정도의 자금이 풀린 것이 부동산 폭등을 일으켰다고 믿는다면, 600조원의 자금이 부동산 폭등을 일으킬 게 뻔하다는 논리에 동의하실 겁니다.
4. 정권 교체 이후에도 전정권만 탓하면서 이자율을 올리지 않았다고 도리어 문재인정부를 타박하시는데, 저도 반쯤은 동의합니다. 왜 하필 반만 동의하느냐 하면, 이번 상승의 원인은 박근혜정부의 600조원인 것 같은데 길벗 님은 이를 전혀 인정하지 않는 것처럼 의식하지 않는 것처럼 보이기 때문입니다.(박영선의 주장이 참이라고 전제하면 성립되는 말입니다. 아직 참인지 거짓인지 확인을 못했습니다.) 죽을 병에 걸린 환자를 두고, 의사만 탓하는 꼴입니다. 저도 문재인정부가 왜 이자율을 올리지 않았는지는 이유를 모르겠습니다. 대출자들이 죽든지 말든지 이자율을 올릴 것이지, 왜 가만히 있었는지 말입니다. 클리앙의 누구 말대로, 1년은 다주택자가 팔 기회를 주고, 그 뒤로 착착 손을 쓰려고 했는지도 모르겠고요. (다 추측이고, 문슬람 애들의 말이니, 함부로 믿을 게 못 되죠.)
5. 두 번째 댓글에서 말씀드렸다시피, 저는 부동산 폭등을 통제할 수 없는 통제불능상태라고 봅니다. 돈이 너무 많이 있어서, 다른 데에 투자할 곳은 마땅치 않아서, 부동산으로 몰리는 것을 아무도 못 막는다고 봅니다. 어차피 아무도 못 막는다면, 문재인정부 탓을 할 수도 없습니다. 인간은 하늘을 나는 것이 불가능한데, 누가 저더러 '너는 왜 하늘을 날지 못하느냐'고 탓을 한다면, 저는 화를 내겠죠. 같은 이치입니다. 불가능한 것을 요구하면, 그 요구를 하는 사람이 부당한 것이죠.
6. 길벗 님은 최저임금 상승과 52시간 노동과 같이 '경영 여건'이 안 좋아져서 기업이 투자를 꺼린다고 주장하십니다. 최용식 선생님의 주장은 길벗 님의 주장과 다릅니다. 장사가 될 거라고 예측하면 기업이 투자를 한다는 것입니다. 온갖 경영 여건에도 불구하고, 장사가 될 것 같으면 기업이 투자를 한다는 것입니다. '아' 다르고 '어' 다르다는 속담이 있죠. 길벗 님과 최용식 선생님의 주장은 서로 다른 겁니다. 제가 보기에는 최용식 선생님의 주장이 더 합리적입니다. 거액의 투자를 했다가 장사가 안 되면 그 기업은 부실해지고 경영인은 고민하게 될 겁니다. 장사가 잘 될 거라는 예상이 나오면, 없는 돈을 빌려서라도 거액의 투자를 하게 될 거고요. 문재인정부가 기업에게 이렇게 하라 저렇게 하라고 요구한다고 해서 기업 경영인이 그 말을 따르지는 않을 겁니다. 요즘 몇몇 기업에서 장차 얼마를 투자하겠다고 계획을 발표하는데, 그 내용은 기업 경영인의 판단이라는 얘기입니다.
7. 문재인정부가 경영 여건을 이전보다 악화시키는 것은 불가피한 면이 있다고 생각합니다. 최저임금 인상률이 너무 높은 것은 백 번 두들겨 맞아도 할 말이 없지만, 인상이 필요하다는 데에는 동의합니다. 52시간 노동도 마찬가지이죠. 언제까지 장시간 노동 세계 1위 2위를 할 수는 없는 노릇이니까요. 이와 같은 경영 여건 악화가 좋은 결과를 낳는 부분이 있고, 나쁜 결과를 낳는 부분이 있습니다. 좋은 부분이 더 크고, 나쁜 부분이 더 작다면, 문재인정부가 저울질해 봐서 정책을 실행하는 것은 불가피한 것이죠.
하나 더 추가합니다.
http://www.viewsnnews.com/article?q=161393
<닐슨>은 "한국은 가계부채가 늘어남에 따라 향후 지출 소비 의향이 위축되면서 1분기 대비 3%포인트 하락한 56을 기록했다"며 가계부채 급증을 소비 위축의 주요인으로 꼽았다.
어느 요소가 얼마만큼 영향을 미쳤는지 아무도 알 수가 없지만, 가계부채 증가와 소비 축소가 서로 악영향을 주고받았다는 건 짐작이 갑니다...
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