(조금 전에 클리앙에 올린 글을 퍼옵니다.)


돈계산이 맞는지 잘 모르겠습니다...... 

여러분의 올바른 돈계산을 댓글로 달아주시면 고맙겠습니다.


1. 이윤을 추구하지 않는 X라는 사람(혹은 조합 혹은 재단법인)이 있습니다.

평당 1500만원짜리 택지 100평을 구입합니다. 

100*1500만원/평 = 15억원

15억원+a가 듭니다. 

a는 세금과 등록비용 등입니다.


2. 건폐율 50%로 가정하고, 용적률 200%로 가정합니다.  

바닥면적이 50평, 4층을 지을 수 있겠네요. 

25평짜리 8세대를 넣을 수 있겠습니다. 

1층은 주차장으로 쓰고, 5층짜리로 짓겠습니다.

(지진이 무서우므로, 1층도 벽을 제대로 만들겠습니다.)


3. 건축비를 평당 300만원으로 가정합니다.(세금과 등록비용은 포함시켰습니다.) 

200평*300만원/평=6억원


4. 이 빌라의 최초의 건축 원가는 15억원+6억원+a입니다. 


5. 이 빌라를 '최초의 건축 원가에 무기한 전세임대한다'는 방법으로 전세임대하겠습니다. 

21억원/8 = 2억6250만원

a는 얼마인지 몰라서 계산에서 제외했습니다. 


6. 이 빌라는 2억6250만원+얼마에 8세대를 전부 전세임대하면 21억원이 들어오므로,  

건축주가 땅을 구입하고 빌라를 지은 비용은 전부 환수할 수 있습니다. 

건축주(집주인+땅주인)에게는 겉으로 드러나는 손해도 없고 이익도 없습니다. 


7. 빌라에 사는 세입자 입장에서는 2억6250만원의 전세금이 조금 비싸게 느껴질 수도 있습니다. 

하지만 무기한 전세임대한다는 조건과 전세금을 전혀 올리지 않는다는 장점을 감안하면 좋은 선택일 수 있습니다. 


8. 시간이 1년, 2년, ... 10년이 흐릅니다.

보일러, 욕실, .... 수리가 필요하거나 교체가 필요한 것들이 하나씩 나옵니다. 

이 수리/교체 비용은 일단 세입자가 부담합니다.(전세 계약 조건의 하나입니다. 나중에 이사할 때 돌려받습니다.)

첫 번째 세입자가 이사하면, 두 번째 세입자가 생깁니다. 

수리/교체 비용을 포함하여 전세금이 딱 그만큼 인상됩니다. 

세입자가 바뀔 때마다 말입니다.


9. 10년, 20년, 30년, 40년이 지나면 빌라도 재건축을 해야 할 때가 옵니다. 

이 때쯤에는 주변의 땅값도 많이 올랐을 것이고, 건축비도 물가인상분만큼은 상승했을 것입니다. 

빌라를 재건축합니다. 

땅은 다시 구매할 필요가 없고, 구 빌라를 해체하는 비용과 신 빌라를 짓는 건축비만 감안하면 됩니다.

그리고 여기에 기존의 세입자들에게 돌려줘야 하는 전세금을 포함하여야 합니다. 

30년, 40년 뒤에 2억6250만원은 얼마의 가치가 있을까요? 

물가상승률을 감안해서 계산해 보면, 아마 헐값이 되지 않을까 싶습니다.

그러므로 새 빌라는 주변에 짓는 다른 빌라보다 훨씬 더 싼 값에 다시 임대할 수 있을 것입니다.  


10. 최초의 건축원가에 무기한 전세임대하면, 최초에는 빌라의 전세금이 비싸게 여겨질 수도 있습니다. 

하지만 시간이 흐를수록 주변의 집값과 전세금은 점점 올라가고, 물가까지 올라가면서 화폐의 가치가 떨어집니다. 

지금 당장은 2억6250만원이 많은 금액이지만, 10년 뒤에는 체감상 많은 금액이 안 된다는 거지요. 

20년 뒤, 30년 뒤에는 더더욱 그러할 것이고요. 


11. 집주인 중에 이윤을 추구하지 않는 사람은 아마 거의 없을 겁니다. 

그러므로 우리는 사람 X를 찾을 것이 아니라, 만들어 내는 것이 필요합니다. 

원가건설조합이나 원가건설재단법인 같은 것을 말입니다. 


12. 아까 올린 글은 아파트를 대규모로 짓는 경우를 얘기했던 겁니다. 

https://www.clien.net/service/board/park/11774495

누군가 몇 사람쯤은 진지하게 생각해 보고, 응용해 주기를 바랬는데, 별로 그런 것 같지 않습니다.

사람들이 21억원을 모아서 원가빌라를 공급하는 것은 어떨까요? 

그 일을 제가 맡아서 할 필요는 없어요. 저는 그냥 아이디어만 제공하는 것으로 끝납니다.