1. 정부가 아파트/빌라/원룸을 지어서 월세로 임대할 때,

저는 건물 부분 감가상각비만을 월세 임대료에 반영해야 한다고 주장했습니다.

감가상각비를 어떻게 책정해야 할지는 저는 잘 모르겠습니다.


2. 감가상각비를 그냥 건물 부분 수명을 40년으로 잡고,

1/40으로 하여 1년 월세 총액을 정하고,

다시 1/12하여 월세로 정하면 가장 간단합니다.

예를 들어서 건물 부분이 1억원이 들었다면,

1단계 계산 1억원/40년 = 250만원/년

2단계 계산 250만원/12월 = 20.83만원/월


3. 위의 감가상각비 계산은 간단한데, 문제가 하나 숨어 있습니다.

현재의 돈 1억원과 40년 뒤의 돈 1억원은 숫자는 같으나, 실제의 가치가 다르거든요.

물가상승률이 2.5%, 3%, 3.5%일 때를 계산해 봤습니다.


 2.50%3%3.50%
1111
21.0251.031.035
31.0506251.055751.071225
41.0768911.0821441.108718
51.1038131.1091971.147523
61.1314081.1369271.187686
71.1596931.165351.229255
81.1886861.1944841.272279
91.2184031.2243461.316809
101.2488631.2549551.362897
111.2800851.2863291.410599
121.3120871.3184871.45997
131.3448891.3514491.511069
141.3785111.3852351.563956
151.4129741.4198661.618695
161.4482981.4553631.675349
171.4845061.4917471.733986
181.5216181.5290411.794676
191.5596591.5672671.857489
201.598651.6064481.922501
211.6386161.646611.989789
221.6795821.6877752.059431
231.7215711.7299692.131512
241.7646111.7732192.206114
251.8087261.8175492.283328
261.8539441.8629882.363245
271.9002931.9095622.445959
281.94781.9573012.531567
291.9964952.0062342.620172
302.0464072.056392.711878
312.0975682.10782.806794
322.1500072.1604952.905031
332.2037572.2145073.006708
342.2588512.269873.111942
352.3153222.3266163.22086
362.3732052.3847823.33359
372.4325352.4444013.450266
382.4933492.5055113.571025
392.5556822.5681493.696011
402.6195742.6323533.825372


4. 이 물가상승률을 적용한다면 감가상각비(월세) 계산은 이렇게 될 것 같습니다. 

예를 들어서 건물 부분이 1억원이 들었다면,

1단계 계산 1억원/40년 = 250만원/년

2단계 계산 250만원/12월 = 20.83만원/월

3단계 계산 20.83만원*위의 표에 해당하는 숫자


5. 매년 물가상승률이 다를 텐데, 그 경우에는 어떻게 적용해야 할까요?

그냥 무시하고, 고정적인 숫자를 적용해서 계산해야 할까요?

아니면, 물가상승률을 정확하게 반영하여 계산해야 할까요?


6. 정부가 지은, 건물 부분이 1억원인 아파트/빌라/원룸의 월세가 고작 20만8333원이라고 하면,

이 임대 아파트/빌라/원룸에 임차하게 되는 사람은 아주 싼 월세주택을 구한 셈이 됩니다.

주변의 다른 어떤 아파트/빌라/원룸보다 저렴하게 느껴질 겁니다.

물가상승률을 적용하여 월세가 조금씩 더 오른다고 하더라도 말입니다.

따라서, 따라서 임차인은 큰 혜택을 보게 되는 것이죠.

누구에게 임대할 것인지를 정할 때, 공정한 선발 규칙을 정하기가 어려울 겁니다.

이게 한 가지 문제죠.


7. 또 다른 문제도 있습니다.

너도 나도 정부가 임대하는 주택에 살고 싶어하게 되면, 그만큼 더 많이 지으라고 요구할 것입니다.

그리고 어느 수량을 넘어서 짓게 되면, 기존의 부동산시장에 거대한 충격을 주게 될 겁니다.

정부의 주택시장 진입이 주택시장을 교란하는 요소가 될 수 있습니다.


8. 또 다른 문제도 있습니다.

상대적으로 싼 월세 때문에 서울과 수도권으로 이주하려는 사람이 더 늘어날 것입니다.

자칫하면 블랙홀처럼 인구를 늘릴 위험이 있습니다.

이렇게 되면 교통 사정이 더 나빠지게 되죠. 

이것을 막겠다고 지방에도 정부가 아파트/빌라/원룸을 짓게 될 수도 있겠습니다.