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보유세율을 올리는 것이 아파트값을 잡는 좋은 해결책인가 싶었는데,
반대자들의 강력한 반대와 국민들의 지지 없음 등으로 실행이 불가능한 상태입니다.
보유세 싫다는 국민들을 설득할 방법이 없고, 그렇다고 강행하자니 쪽수가 모자랍니다.
그러니까 이건 먼 훗날에나 실행할 대책으로 미루는 수밖에 없겠네요.
기존의 패러다임은 이렇죠.
1. 집주인이 전세나 월세나 반전세로 임대한다. 임대료 책정은 집주인 마음이다.
2. 집주인이 집값을 올려서 판다. 집값 책정은 집주인 마음이다.
기존의 패러다임을 보면, 집주인에게 경제적 이익이 생깁니다.
임대료를 받아서 생기고, 임대료를 올려서 생기고, 집값을 올려서 생기죠.
경제적 이익을 기대하니까 돈이 생기면 집을 사려고 하고, 돈이 없으면 빌려서라도 아파트를 사려고 하죠.
이렇게 경제적 이익이 생기는데, 누가 안 사려고 하겠습니까?
패러다임을 좀 바꾸면 어찌 해결이 될 듯도 합니다.
정부가 월세/전세 임대 사업에 뛰어들어서 국민들에게 새로운 개념을 넣어줍시다.
'집은 정부에서 싸게 빌려서 쓰면 된다'는 개념을 말입니다.
구체적으로는 이렇습니다.
정부예산에서 매년 10조원을 아파트/빌라/원룸을 짓는 데에 사용하자는 겁니다.
몇 채나 지을 수 있을지 모르지만, 이렇게 10년~30년만 정책을 실행해 보자 이겁니다.
토지를 수용하고, 아파트나 빌라나 원룸 건축물을 짓습니다.
그러면 토지 부분과 건물 부분의 소유권이 생기는데, 이건 전부 정부가 소유합니다. (절대 판매 금지)
그리고 이 아파트/빌라/원룸을 월세로 임대해 주자는 것이죠.
임대기간은 1개월~40년 사이로 임차인이 정합니다. (월세 안 내는 경우는 제외)
아파트의 수명을 대충 40년으로 보면, 매년 감가상각비가 계산이 될 겁니다.(얼마가 되는지 저는 계산을 못합니다.)
이 감가상각비를 임차인들에게 월세로 부과합니다.
이 월세는 매년 물가 연동해서 올리지 않습니다. (고정)
토지는 영원히 정부의 소유로 남으므로, 이것은 월세에 포함하면 안 됩니다.
정부가 지은 싼 월세/전세 아파트/빌라/원룸은 공급을 늘리게 됩니다.
집없는 서민에게 우선 임대해준다면, 아파트 구매 수요를 어느 정도 줄일 수 있을 겁니다.
그러면 서울 아파트값이 10년 주기로 폭등하는 현상이 줄어들 듯합니다.
몇 채를 지어야 확실히 효과가 나올지는 모르겠습니다만, 30년까지는 안 걸릴 것 같습니다.
이 정책의 장점은 적어도 2가지가 있습니다.
첫째는 국민 누구에게도 이래라 저래라 강요하는 게 없다는 점이죠.
둘째는 아마도 싼 값에 월세로 임대할 수 있게 될 겁니다.

저는 주택공사나 SH가 임대아파트를 몇 채 가지고 있는지, 해마다 몇 채를 짓는지를 모릅니다. 주택공사나 SH의 임대료 책정이 어떤 기준으로 이뤄지는지도 모릅니다. 임대료를 해마다 올리는지, 고정시키는지도 모릅니다. 그리고 이 정책을 실행하는데 굳이 알 필요도 없습니다.
물가 연동해서 임대료를 올리지 않는 건 당연합니다. 이 임대 아파트/빌라/원룸의 건물 부분은 감가상각만 제대로 적용하면 되기 때문입니다. 자동차를 임대해 준다고 생각해 보세요. 개인이나 기업이 임대해 준다면, 해마다 임대료를 올려야 합니다. 이윤을 추구해야 하니까요. 하지만 정부/지자체/공공기관이 임대해 주는 경우에는 이윤을 추구할 필요가 없습니다. 다른 자동차 값이 해마다 오른다고 한들, 최초에 정부/지자체/공공기관에서 구매한 가격이 변동이 생기지는 않으니까, 감가상각비는 고정되어야 마땅합니다.
현실적으로 보면, 고정된 임대료는 물가상승과 무관하기 때문에 임대료가 점점 낮아지는 효과를 발휘하는 게 맞습니다. 그리고 이 점이 바로 이 정책의 강점이 됩니다. 시간이 흐를수록 이 임대 아파트/빌라/원룸의 임대료가 주변의 그 어떤 집값보다 낮게 느껴질 테고, 그 때문에 부동산시장에서 가장 먼저 소진되는 부동산이 될 것입니다. 그러면 그만큼 중가-고가 아파트/빌라/원룸에 영향이 차례대로 가게 되겠죠.
현재까지 나온 임대아파트의 품질이나 디자인이 일반인의 기대치보다 좀 낮은 모양입니다. 그러나 정부/지자체/공공기관이 임대 아파트/빌라/원룸을 짓게 된다면, 그런 제한은 사라지게 됩니다. 소형이나 초소형으로만 짓는다는 고정관념을 버리는 게 좋습니다. 33평형을 지으면 4인 가족 정도는 만족하면서 살 수 있지 않을까요? 여기에 인테리어 비용을 조금 더 보탠다면, 일반인의 기대치 정도는 충족될 수 있을 듯합니다.
서울시의 경우 재건축과 재개발을 막아 놓았다는 말을 많이 들었습니다. 얼마나 막아놓았는지는 저는 잘 모릅니다. 나름대로 이유가 있긴 할 텐데, 박원순 시장이 판단 착오를 안 했기를 바랄 뿐입니다. 다만 한 가지 짐작가는 일이 있긴 합니다. 전에 이명박 시장 때였던가요, 재건축과 재개발을 동시다발적으로 벌여서 아파트가 많이 부족해져서 전세값 폭등이 일어났던 일이 있습니다. 이런 현상이 일어나지 않도록 잘 분산해야 할 겁니다.
이런 기사가 떴네요. 정부나 자치단체나 공공공기관이 지은 임대주택이 150만 채 정도 있는 모양입니다. (지은 것이 245만 채, 분양전환한 것이 90만채 정도라네요.)
http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201910100600125&code=940100
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