이회창 병역비리 의혹 관련해서 노무현만 비난 받는 이유와 같습니다.

그리고 실제로도 노무현 정부 당시에 강남 아파트 값이 가장 많이 올랐습니다.

우선, 역대 정권에서의 아파트값 상승은 공통점이 있습니다. 바로 집권차 4년에 아파트값 상승 폭이 가장 크다는 것으로 <표 3>에서 보실 수 있습니다.



아래 도표는 역대 정부별 이파트값 변동률 비교입니다.
변동률로만 따지만 김대중 정부 떄 가장 높고 노무현 정부 때가 그 다음입니다.

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<표 1>


상기 변동률의 특이점들은,

첫번째, 김영삼 정부 떄는 전국의 아파트값 변동률이 낮습니다.
그 이유를 두가지로 분석합니다.

첫번째 이유는 노태우 정부 때 많은 아파트를 지어 그 아파트 물량을 소화하려면 당시 시점에서 5년간 신규 슈요가 없기 때문입니다.
두번째 이유는 김영삼 정부 때 실시한 실명제 실시로 사람들이 차명계좌로 아파트를 살 방법이 막혔기 때문입니다.
(출처는 여기를 클릭)


두번째, 김대중 정부 당시에는 전국의 아파트값 변동률이 높았습니다. 반면에 노무현 정부 때는 서울만 집중적으로 상승했습니다. 마찬가지로 이명박 정부나 박근혜 정부에서는 각각 부산/대구 및 대구의 아파트 값이 상승했습니다.

박근혜 정부의 경우 경산 고속도로 등 SOC 예산을 대구에 집중적으로 편성하면서 발생한 현상으로 보입니다.


이 현상은, 김대중 정부 때의 아파트값은 투기 목적이 아닌 실구매 목적인 반면 다른 정부들에서는 실구매 목적보다는 투기 목적이 더 컸다고 보아도 무방합니다.


이제 각 정부의 서울 아파트 값 상승 도표를 보겠습니다.

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<표 2> (출처는 상동)

서울 강남 아파트 변동률은 김대중 정부에서 77.9%인 반면 노무현 정부 때는 67%입니다.

'아파트 값의 변동률이 크다는 것은 아파트 정책이 잘못되었다는 것'으로 해당 정부의 잘못입니다.

그런데 아파트 절대 가격으로 보면 상황이 다릅니다.

간단하게 위의 도표에서 보면 김대중 정부 임기 시작 시점에서  1억짜리 아파트가 김대중 정부 임기 종료 시점에서는 1억 2천으로 2천만원 올랐습니다만 노무현 정부 임기 시작 시점에서는 1억 2천만원짜리 아파트가 임기 종료 시점에서는 1억 6천만원으로 4천만원 오른 것입니다.


이를 변동률로 따지면 김대중 정부에서는 1억짜리 아파트가 1억 8천만원으로 8천만원 올랐지만(변동율 77.9%-> 80%) 노무현 정부에서는 1억 8천만원 아파트가 2억 8천만원으로 1억2천만원이 오른 것(변동률 67%)입니다.


그런데 <표2>에 김대중 정부가 임기 후반기에 분명히 잘못된 부동산 정책 때문에 가격이 폭등했지만 그래도 쉴드받는 이유는 다음과 같습니다.


(김대중 정권 때) 토지공개념 3법에 대한 손질도 본격화되어 1998년 12월에는 토지초과이득세법을 폐지했고, 1998년 9월 이익 환수에 관한 법률 개정을 통해 1999년 12월 31일 이전 인가를 받은 개발사업에 대한 개발부담금을 면제해주고 2000년 이후 사업에는 부과율을 50%에서 25%로 낮춰주면서 사실상 토지공개념제도를 폐지했다.

그 외 자금난을 겪고 있는 건설회사에 유동성 지원하고 재당첨 금지 기간 단축보다 강력한 재당첨 금지 폐지, 주택자금 대출금리 한시적 인하, 임대사업 등록요건 완화 등 부동산 규제를 파격적으로 풀어주었다.

청약과 분양권, 세금, 각종 허가, 유동성 지원 등 1998년~1999년 2년 동안 풀어준 규제 완화의 양이 이명박 정부와 박근혜 정부 9년 동안 완화해준 양과 맞먹을 정도로 풀어줄 수 있는 규제는 다 풀어주었다고 해도 과언이 아니었다.

이런 파격적인 규제 완화 덕분인지 2000년 이후 부동산 시장은 살아나기 시작했다.

부동산 시장이 어느 정도 회복이 되자 한숨을 돌린 김대중 정부는 주택 시장 안정화를 위해 50만 가구 건설과 국민임대주택 5만 가구 건설 계획을 비롯해 청약 제도 개편, 주택 건설 촉진, 임대주택 활성화, 2020년까지 주택보급률 106%를 목표로 하는 제4차 국토 건설 계획, 지방 건설 활성화 대책 등 서민 주택 공급 확대와 국토 균형 발전으로 정책을 전환했다.

나라가 망할 수 있다는 위기 상황에서 정부는 어쩔 수 없이 부동산 활성화 대책을 쏟아부어서 위기를 극복했지만, 그다음 다가올 부동산값 폭등의 파도는 미처 예상하지 못했다. 2001년 이후 부동산 시장이 달아오르기 시작한 것이다.


개발제한구역 해제와 저금리 기조, 지속적인 규제 완화가 이루어진 상황에서 강남 재건축 기대 심리가 퍼졌고, IMF로 어려움에 빠진 건설회사들이 주택 건설 물량을 줄이면서 부동산 투자심리가 완전히 살아난 것이다. 또한, 수도권 고교평준화를 하면서 교육열이 높은 학부모들의 강남 유입이 늘어난 것도 강남 부동산 과열을 부추기는 원인이 되었다.

여기서 김대중 정부는 고삐를 잡았어야 했습니다. 그 부분은 비판을 받아야 마땅합니다.

그런데 그 인과관계가 서로 상반됩니다.

'지속적인 규제 완화로 강남 재건축 기대 심리가 퍼졌고', 'IMF로 어려운 건축회사들이 주택건설 물량을 줄이면서 부동산 투자심리가 살아는 것'

역대 정부에서 아파트 가격이 오르는 이유는 아파트 가격을 시장에 맡기지 않고 지나친 개입 때문입니다.

재미있는 것은 IMF를 졸업한 연도가 2001년 9월, 그리고 김대중 정부에서 아파트 가격이 폭등하기 시작한 것도 2001년 9월.

김대중이 비판을 받아야 하는 점은 바로 이 시점에서 부동산 정책을 옭죄었어야 했는데 그걸 하지 못한 것입니다. 그런데 위에 언급한

'지속적인 규제 완화로 강남 재건축 기대 심리가 퍼졌고', 'IMF로 어려운 건축회사들이 주택건설 물량을 줄이면서 부동산 투자심리가 살아는 것'

'서울시 지역 평준화로 교육 때문에 강남에 몰리게 된다'

라는 사실 때문에 부동산 정책을 옭죄었다면 역시 결과는 마찬가지였을겁니다. 노태우 정권 때처럼 대규모 아파트 단지를 지어야 하는데 당시 건축회사들은 IMF 때문에 어려운 상황이어서 김대중이 비판을 받기는 하되 어쩔 수가 없는 상황이었다는 것입니다.


반면에 노무현 정부의 강남 아파트 값 폭등은 순전히 정책의 실패로 야기된 것이어서 비판에서 자유로울 수가 없습니다.

공급 물량이 시장에 쏟아지면 주택가격이 보합세로 돌아선다. 내려갈 땐 서서히 내려간다. 하방경직성이다. 물론 하락 속도와 낙폭의 차이는 있다. 공급 시기와 지역이 얼마나 겹치는지, 글로벌 경기침체 발생 등이 변수다. 크게 봤을 땐 후자가 더 결정적인 요인이다. 2000년부터 2006년까지 지속된 수도권 아파트 상승장은 2007년 막을 내렸다. 2007년부터 서서히 시작된 하락장은 2008년 본격화됐다. 미국발 금융위기 탓이다. 2013년에 바닥을 찍었다. 2014년부터 꿈틀대기 시작했다. 2015년부터 본격적으로 상승해 지금까지 왔다. 다시 시작된 상승장 3년 차를 맞았다 볼 수 있다. 

노무현 정권 시기 아파트값 상승은 외부요인 탓이 컸다. 일단 거시경제 여건이 좋았다. 글로벌 경기 호황이었다. 외환위기 충격에서 벗어나 안정적으로 성장했다. 1인당 국민소득이 빠르게 증가했다. 2006년에 처음으로 2만달러를 달성했다. 대출금리도 낮아졌다. 시중 유동성이 증가했단 얘기다. 

상승장이 5년을 넘어 7년간 지속된 데에는 정부의 인위적인 개입 탓이 컸다. 시장의 자연스러운 거래 패턴이 왜곡됐다는 얘기다. 그때도 정부는 강남 집값을 잡기 위해 집권한 것처럼 하루가 멀다 하고 규제책을 언급했다. 외부 요인은 집값 상승에 최적화되고 있었다. 대응하기 위해 공급을 늘리기는커녕 집권 초기 수요억제에 초점을 맞췄다. 그 결과 풍선효과가 발생했다. 규제책이 발효되고 6개월 후에 억눌려 있던 수요가 터지는 상황이 반복됐다. 그냥 두었으면 완만하게 상승할 것이 폭등세로 변곡됐다. 



이제 각 정부에서 강남 아파트 가격이 어떻게 올랐는지 도표를 보여드리겠습니다.

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<표 3> 출처는 상동


이 정도면 강남 아파트값 폭등에 대하여 무엇이 진실이며 강남 아파트값 변동률이 김대중 정부에서 가장 많이 올랐는데 노무현 정부가 집중 비난이 되는 이유를 이해하실겁니다.


구체적인 수치로 분석이 안되어 아쉬운 면이 있지만 각 정부별 아파트 가격에 대하여 '가장 함축적이고' 가장 쉽게 설명된 사이트 하나를 링크해 드립니다. (해당 사이트는 여기를 클릭)


해당 포스트의 마지막 코멘트가 인상적입니다. 문제인 정부는 스스로 무능력한 것을 알고 아무 것도 하지 않고 그냥 있어주길, 제발 빕니다.


조직에서도 보면 꼭 능력없고 부지런한 인간들이 평지풍파를 일으키더라고요? 조직생활 해보신 분들은 95% 동감하실겁니다.

나머지 5%요? 바로 능력은 없으면서 부지런한 인간들이죠.



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백이숙제는 "以暴易暴"를 남겼고 한그루는 "以"를 남기고 간다.