간략히 분석해 보겠습니다.

1. 2006년 1월 100이던 지수가 12월에는 122.6까지 오릅니다. 1월과 12월을 비교하면, 22.6%가 오른 셈이죠. 서울의 아파트의 평균 가격을 4억원이라고 가정하면, 9040만원이 오른 셈입니다. 아파트 구매 예정자들이 '악' 소리가 나왔을 겁니다.

2. 2007년 1월 124.9이던 지수가, 12월에는 129.7로 오릅니다. 1월과 12월을 비교하면 지수상으로는 4.8 차이가 나고, 상승률은 3.8% 정도입니다. 4억원 평균 가격으로 가정하고 계산해 보면,  1520만원 오른 셈입니다. 아파트 구매 예정자들이 '휴'하고 한숨을 쉬었겠습니다.

3. 2008년에는 초반에 신나게 올라갔는데, 6월에 142.5까지 찍었다가, 연말에는 도리어 116.5로 크게 낮아졌습니다. 아무래도 미국에서 시작된 금융위기 때문에 그리 되었던 것 같습니다. 9월엔가 리먼 브라더스가 파산하고, 우리나라 환율이 엄청나게 오르락내리락했었죠. 그래프를 보시면 왼쪽에 푹 꺼진 지점이 보일 텐데, 바로 그 지점입니다.

4. 2009년 1월부터 다시 가격은 상승세로 돌아서고, 이전에 올라간 정도로 회복이 됩니다. 9월에는 144.5까지 올라갔습니다. 그 뒤로는 더 오르지 않습니다.

5. 이명박정부 남은 기간에는 가격이 다시 슬금슬금 내려오는 추세로 변합니다. 그래서 임기 말인 2012년 12월에는 122.8까지 떨어집니다. (2006년 12월과 비슷한 수준까지 떨어졌네요.)

6. 박근혜정부는 떨어진 아파트값을 이명박정부로부터 이어 받았습니다. 그리고 2014년 12월까지 2년 동안은 큰 변동 없이 유지됩니다.

7. 그러다가 2015년이 되면서 상승세가 시작됩니다. 1월에 133.2로 시작해서 12월에는 144.5가 되었군요. 1월과 12월을 비교하면, 몇 %나 상승했을까요? 약 8.5% 상승했군요.

8. 2016년 1월에는 144.3으로 시작해서 12월에는 156.7로 상승했습니다. 1월과 12월을 비교하면, 몇 %나 상승했을까요? 약 8.6% 상승했네요.

9. 2017년 1월에는 156.4로 시작해서 12월에는  174.9로 대폭 상승했습니다. 1월과 12월을 비교하면, 몇 %나 상승했을까요? 약 11.8% 상승했습니다.

10. 2018년도에도 상승 추세는 지속됩니다. 1월에는 178.5였다가 5월에는 186.5까지 올랐네요. 1월과 5월을 비교하면, 벌써 4.5%가 올랐네요. 이대로 연말까지 가면, 작년처럼 10%대로 상승할 듯 싶습니다.

11. 매년 1월과 12월을 비교한 것은 문제가 좀 있습니다. 전년도의 같은 달을 기준으로 계산하는 게 더 나을 것 같습니다만, 일단 계산의 편의상 그냥 1월과 12월을 비교했습니다. 대략 몇 %가 올랐는지만 확인하는 용도이기 때문에 대충 내비두었습니다.

12. 2006년에 '악' 소리가 나오게 상승하고, 2007년에는 '휴'하고 한숨이 나오게 상승한 것이 노무현정부의 서울 아파트값 추세였다고 요약하면 될 듯 싶습니다. 2003년에서 2005년의 자료가 더 있었더라면, 전체적인 요약을 할 수 있을 텐데, 참 아쉽네요.

13. 이명박정부 집권 기간에는 초반에 올랐다가 미국발 금융위기 때문에 푹 떨어지고, 2009년에 상승추세로 바뀌어 다시 최고점을 회복하다가 2010년 초반부터 하락세로 바뀌어, 임기말에는 2006년 12월 수준으로 낮아집니다.

14. 박근혜정부는 초반인 2013년과 2014년 2년간은 125~130 정도의 수준을 오락가락하면서 유지하다가, 2015년부터는 상승 추세로 변합니다. 앞에서 상승률 계산해 놓은 것을 보시면, 2015년에는 대충 8.5%, 2016년에는 8.6%가 됩니다.

15. 2017년은 박근혜정부 말기와 문재인정부 초기가 겹칩니다. 앞에서 상승률 계산해 놓은 것을 보시면, 대충 11.8%나 됩니다.

16. 2018년은 4개월간 4.5%가 올랐으니, 연말에는 10% 이상 상승할 것으로 추측됩니다.

17. 2015년부터 상승세가 시작되어 2018년까지 이어지고 있음을 알 수 있습니다. 제가 보기에는 이것이 10년 주기설에 해당하는 상승이 아닌가 싶은데, 2018년이 다 가는 중인데도 아직 정점을 찍은 것처럼 보이지는 않습니다. 10년 주기설이 맞는지 안 맞는지 아리송합니다.

18. 서울의 아파트 실거래가는 다양한 요소에 의해서 결정됩니다. 2008년 후반부에 있었던 하강은 미국발 금융위기라는 요소에 의해서 발생한 현상이라고 추론해도 될 것입니다. 분명하지요. 하지만 이명박정부 후반부에 서울의 아파트 실거래가가 슬금슬금 내려온 것은 어떤 요소에 의한 것인지 불분명합니다. 누가 무슨 요소를 가지고 설명한다고 하더라도, 그게 참인지 거짓인지 우리로서는 확신하기가 어렵습니다. 2006년의 폭등 현상은 어떤 요소로 발생한 것일까요? 노무현정부가 혁신도시 등으로 인해서 돈을 100조원 넘게 푼 것이 원인이었을까요? 아니면 누구의 추정대로 이명박 서울시장의 정책 때문이었을까요? 저는 답을 모르고, 여러분도 아마 답을 확신하지는 못하실 것 같습니다. 제가 이런 말을 하는 건 노무현 대통령이나 문재인 대통령을 편들고 변호하려고 하는 게 아닙니다. 불분명해서 확신을 가질 수 없는 것을 명백히 하자는 의도입니다.

제가 알기로, 부동산값 폭등이 10년마다 일어난다는 게 10년 주기설인데요, 

저 그래프(데이터)만으로는 10년 주기설이 참인지 거짓인지 판단하기가 애매합니다.

저 그래프를 보면,

2015년 1월부터 서울의 아파트값은 상승세로 바뀌어 2018년 5월까지 상승이 이어지고 있습니다.

2005년의 실거래가 지수 데이터가 있으면, 비교를 해 볼 수 있을 텐데, 불행히도 데이터가 없습니다.

2010년 3월부터 서울의 아파트값은 하강세로 바뀌고, 이것은 2013년 초까지 이어집니다.

그런데 비교 대상이 될 2020년은 아직 오질 않았고, 데이터를 구할 수가 없습니다.

이명박정부시절 2010년 3월부터 약 3년간 서울의 아파트값이 하락하게 된 것은 어떤 요소 때문일까요?

(1) 경제성장률은 낮은 편이지만, 어쨌든 성장은 지속했으니까, 경제성장은 하락 요인이 아님이 명백합니다.

(2) 최용식 선생님의 주장처럼,

     미래의 수요가 부동산 폭등기로 이동하여, 아파트 거래가 일어나고, 그에 따라 아파트 수요가 줄어들었기 때문일까요?

     저는 이 요소가 가장 큰 요소일 것으로 짐작합니다.

     시기별로 거래량을 조사해 보면 이 주장을 어느 정도는 뒷받침할 수 있을 것 같네요.

     부동산통계 정보시스템에서 검색을 해 보니, 다행히 거래 건수 데이터가 있습니다.

     연도별 거래 데이터를 보니, 대충 맞아들어가는 것처럼 보입니다...

      (보다 정확한 분석을 하려면, 월별 거래 데이터를 들여다 봐야 되겠죠.)

     연도별 거래 데이터를 보니, 거래자들의 심리가 어땠는지 대충 짐작이 됩니다.

     2006년 폭등시에는 허겁지겁 사려는 사람이 많았겠고,

     2010년 3월 이후로 하락시에는 손해 보고 팔 수 없다는 심정으로 거래가 줄어들었겠죠....

     2014년에는 낮은 가격과 바닥이라는 판단에 거래 건수가 증가한 것 같습니다.     

(3) 어제 정동영의 기사에 따르면, 이명박정부와 박근혜정부가 5천만 평의 그린벨트를 해제했다고 합니다.

     어쩌면 이 요소가 영향을 미쳤을지도 모릅니다.

     그러나 그 영향이 있음에도 불구하고 2015년 1월부터 상승세로 반전한 것을 보면, 큰 영향은 아닌 듯 싶습니다.

서울 지역 아파트 월별 거래 건수 데이터를 정리했습니다.

시기는 2006년 1월부터 2018년 5월까지입니다. (데이터 자체는 2018년 7월까지 있더군요.)

매년 3월이 이사철이라고 하더니, 과연 거래 건수가 1월과 2월보다는 더 많아지는 것 같네요.