저 아래의 게플님께서 제가 한 박원순의 주택정책 비판에 대해 선대인의 글을 들이대면서 반박하는 글을 올리셨군요. 어제는 개인적인 일로 아크로로를 들리지 못해 보지 못했는데, 다른 분들께서 이미 반론을 제기해  놓고 논쟁도 많이 오갔군요. 이미 한바탕 지난 논쟁이지만 게플님께서 친절히 제 닉네임을 타이틀에 올려 반박하셨기 때문에 부득이 저도 별도의 재반론을 내놓지 않을 수 없군요.

1. 선대인의 타깃은 나경원이 아니라 박원순이어야 했다.
선대인은 오마이뉴스, 서프라이즈에 나경원의 재건축 연한 완화 주장에 대해 재건축 기간 동안의 주택 멸실이 전세난을 가중시킬 수 있다고 반박하면서 나경원을 비판하고 있습니다. 선대인의 이 글은 서울시장 선거판에서 나경원을 비판함으로써 박원순을 간접 지원하려는 의도된 글로 보입니다. 하지만 선대인은 글 내용 자체도 모순이 있어 보이지만, 주택문제와 관련해서 비판받아야 할 대상을 잘못 선정하였습니다. 
서울시장 후보 토론회에서 나경원은 재건축 연한의 완화와 5만호 공급 등을 정책으로 내놓았고, 박원순은 8만호 건설과 땅콩 하우스와 원룸을 이야기하면서 노원구민들은 재건축 연한 완화를 반대한다고 했습니다. 노원구 아파트 재건축 연한 완화가 올바른 것인지, 또는 주택난 해결에 도움이 되는지는 추후 논의해 봐야 알겠지만, 백번 양보해서 나경원의 주장은 문제점이 있을지 몰라도 논의의 가치는 있어 보입니다. 하지만  박원순의 주장은 논쟁을 해 볼 내용도, 가치도 전혀 없습니다. 주택정책에 대해서 거의 막무가내식, 뜬구름 같은 정책을 내놓은 박원순에 대해서는 일언반구의 비판도 없이 나경원의 주장을 먼저 비판하는 것은 선후가 잘못된 것 같습니다.

2. 서울에서 주택을 신규 공급할 수 있는 방법이 재건축, 재개발 외에 다른 방법이 있습니까?
전세난은 근본적으로 주택 수요에 비해 공급이 적기 때문에 발생합니다. 전세 수요는 주택의 실수요자에 의해 일어남으로 주택 투기에 의한 가수요와 무관합니다. 지금 서울의 전세난이 주택경기의 침체, 주택가격의 하향 안정 전망에 따른 주택 매수보다 전세 수요가 많아지기 때문에 발생하지만, 이의 해결은 신규 주택 공급이 없으면 해소할 수가 없습니다. 즉, 신규 택지에 주택(아파트)을 지어 공급하든가, 재건축, 재개발의 용적률 상승을  통해 기존 호수보다 많은 주택을 지어 공급량을 늘려야 하겠지요.
그런데 서울시에는 신규 택지로 개발하여 아파트를 지을 수 있는 땅이 거의 없습니다. 서울시에는 신규 택지로 마곡지구가 현재 남아 있는 상태지만 이마저도 박원순은 팔아서 서울시의 부채를 갚겠다고 했습니다. (나경원도 마곡지구의 땅을 팔아 부채 상환에 쓰겠다고 했음) 
신규 택지에서 공급할 수 있는 주택이 한계가 있는 상황에서 5만호(나경원), 8만호(박원순)를 지을 수 있는 방법이 무엇일까요? 제가 상상력이 부족해서 그런지 모르지만 재건축, 재개발 외에는 마땅히 떠오르는 방법이 없습니다. 물론 현재 진행중인 재개발, 재개발도 있고 앞으로 재건축 연한이 다가오는 아파트들을 재건축하면 일정 정도의 공급량이 늘어날 수는 있겠지요. 하지만 그 숫자만으로는 8만호는 어림없을 것입니다. 박원순은 재건축, 재개발하지 않고 어떻게 8만호를 지을 수 있는 방법이 있는지 답해야 합니다. 이 물음에 선대인도 대답해야 하구요. 

3. 선대인의 논리는 현재의 전세난을 그냥 감수하고 견디라는 이야기입니다.
선대인은 서민들의 전세난이나 주택난을 걱정하면서도 궁극적인 해결책인 신규 주택 공급량을 늘리는 것에는 반대합니다. 선대인은 지금 전세난이 심각한 상태에서 재건축을 하면 기존 주택의 멸실에 따라 전세난이 가중된다는 논리입니다. 재건축이 1:1이라면 선대인의 논리에 수긍이 가겠으나, 지금 논쟁의 중심에 있는 노원구의 아파트들은 80년대 건설된 아파트로 용적률이 200% 정도였어 300%로 상향될 경우 50%의 추가 주택 공급을 할 수 있습니다. 지금 재건축한다면 2~3년 후에는 50%를 추가 공급할 수 있게 되는 것이죠.
그러면 선대인의 논리를 따라가 볼까요? 선대인은 재건축 연한 완화를 반대함으로 노원구의 아파트들은 법적으로 향후 5년간은 재건축을 못합니다. 당장은 멸실 가구가 없으니 주택 수의 변화도 없습니다. 따라서 현재의 전세난을 해소하는데 아무런 도움을 줄 수 없습니다. 선대인의 주장은 그냥 현상태를 유지해서 주택 수요가 줄어드는 시점까지 고통을 참아라는 이야기 밖에 되지 않습니다. 이것이 서민들의 고충을 덜어주는 것인가요? 선대인은 서민을 들먹이지만 실효적인 대책은 없이 서민만 팔아먹고 있습니다. 
선대인은 나경원을 비판만 할 것이 아니라 부동산(주택) 전문가라면 대안을 제시해야 합니다. 대안 제시없는 비판은 그래서 공허해집니다. 특히 일반인도 아니고 전문가가 비판을 할 경우는 비판과 동시에 대안이 있어야 설득력이 있습니다.

4. 현실성과 구체성이 있어야 정책은 효과가 있습니다.
나경원은 강북(노원구)을 특정해서 40년 재건축 연한을 완화하겠다고 했습니다. 선대인은 일반론적인, 누구나 할 수 있는, 재건축은 당장의 주택 멸실을 가져옴으로 전세난을 가중한다고 주장합니다. 이런 이야기는 중딩생도 할 수 있습니다. 이런 일반론을  주택정책 전반에 일률적으로, 전방위적으로 적용하려 하지요. 현재의 주택경기, 향후 전망, 주변의 여건 등을 고려하여 그에 맞는 정책을 입안하는 것이 아니라 재건축하면 집주인만 떼돈 벌게 해준다는 과거의 인식과 재건축 반대는 서민을 위한 것이라고 자기 스스로 세뇌돼 버린 자아도취적 도덕관이 현실을 무시하는 억지 주장을 하게 만듭니다.
그러면 현재의 노원구 상황을 한번 살펴봅시다.
이에 앞서 현재의 주택경기와 향후의 주택가격을 어떻게 전망하는지 보시죠. 서울의 전세난은 심화되어 서민들이 고통을 받고 있지만 주택경가격은 하향 안정으로 주택경기는 침체되어 있습니다. 1인가구는 늘어나지만 출산율 감소로 주택 수요는 둔화된다고 전망합니다. 이것이 일반적인 관측인 것 같습니다.
노원구는 80년대 건설된 아파트들이 많고, 이들 아파트들은 노후되고 특히 지하주차장이 없어 주차난에 시달리고 있습니다. 그리고 5층, 15층 아파트들로 용적률은 200% 수준으로 서울시 아파트 재건축시 용적률 300%를 적용하면 50%의 신규 아파트 추가 공급의 효과를 볼 수 있습니다. 
노원구와 바로 붙어 있는 남양주 별내 신도시, 갈매지구 보금자리, 신내 3지역에 2012년부터 2016년까지 입주 예정인 아파트 3만호가 건설(분양, 분양예정)되고 있습니다. 이것은 노원구의 아파트가 재건축되면 일시적 전세 수요를 해결할 수 있는 입주 물량이 대기한다는 뜻입니다. 노원구의 재건축 - 별내, 갈매, 신내의 입주 물량을 시기적으로 맞출려면 노원구의 재건축은 지금부터 2016년까지 본격적으로 이루어져야 합니다. 별내, 갈매, 신내는 태릉에 인접해 있어 서울시로 출퇴근하는데 노원구보다 나쁘지 않습니다. 만약 이 시기를 놓치면 노원구의 재건축이 본격화될 때 이를 받아줄만한 대체 지역이 없어집니다. 선대인의 말대로 40년 재건축 연한을 그대로 두게 되면 노원구 아파트들이 40년이 되어 재건축에 들어 갈 때 이주할 신규 주택이 없어 더 큰 혼란과 부작용이 생깁니다. 재건축의 이주 수요를 받아내 줄 입주 주택이 생기는 지금이 노원구 아파트 재건축의 적기입니다.
저는 이런 노원구 주변의 상황을 고려할 때 나경원의 노원구의 재건축 연한 완화는 적절한 시기에 나온 바람직한 정책이고 오히려 권장해야 된다고 봅니다.

5. 선대인 논리의 자체 모순
선대인은 재건축 연한의 완화는 주택 멸실을 가져오고 이는 전세난을 가중시킨다고 했습니다. 그러나 선대인은 정확하게 표현하지 않고 나경원의 주장을 비판하기 위해 말을 비틀어 애매하게 꼬아 놓았습니다. 그렇게 한 것이 오히려 자기 모순에 빠진다는 사실을 모른 채 말입니다.
정확하게 이야기하면 "재건축은 일시적 주택 멸실을 가져와 일시적인 주택감소로 인해 전세난을 가중시킬 수 있다"고 해야 하겠지요. 선대인은 재건축 연한의 완화 -> 전세난 가중이라고 비약해 논리를 전개함으로써 재건축 연한을 완화하지 않는다 하더라도 연한이 다가오면 재건축을 해야 할텐데 그 때에는 어떻해야 하느냐는 시닉스님의 반론에 대답을 못하게 됩니다. 재건축 연한을 연장하든 하지 않든 재건축을 하게 되면 전세난에 영향을 주게 되는 것은 마찬가지이기 때문입니다. 
결국은 재건축 연한의 완화냐 아니냐가 아니라 재건축이 일시적 주택의 멸실을 가져오게 됨으로 주변여건을 고려하여 재건축 시기를 결정하는 것이 중요하게 되는 것이죠. 즉, 재건축 허용 연한이 문제가 아니라 재건축 시기가 상황과 여건에 적합하냐를 따져야 한다는 것입니다.

6. 노원구 주민들은 재건축 연한 완화를 반대하는가
박원순은 토론회에서 노원구(청)의 자료라면서 노원구민들은 40년 재건축 연한 완화를 반대한다고 나경원의 주장을 반박했습니다. 
간단하게 생각해 보십시다. 아파트 주인들이 재건축 연한 완화를 반대하겠습니까? 찬성하겠습니까? 집주인의 입장에서는 재건축을 할 수 있는 옵션이 하나 더 생기는데 반대할 하등의 이유가 없습니다. 수익이 나든 안나든 노후하고 주차난이 심해 재건축해서 주거생활의 질이 높이고 싶으면 할 수도 있고, 수익이 나지 않으면 현 상태로 유지해도 되고, 리모델링이 낫겠다 싶으면 그렇게 해도 됩니다. 재건축 연한이 완화되면 자기가 하고 싶은 옵션이 하나 더 늘어나는데 누가 반대를 할까요? 일시적 주택 멸실이 생기면 세입자가 나가야 함으로 그들에게 불편을 줄 수도 있으니 집주인들이 반대할거라고 보십니까? 설마 선대인이나 게플님도 이렇게 생각하지 않을 것입니다. 선대인과 게플님이 집주인이라면 이렇게 생각하겠습니까? 
게플님은 노원구는 세입자의 비율이 많기 때문에 그들은 재건축 연한 완화를 반대할 것이기 때문에 노원구 전체을 놓고 볼 때, 재건축 연한 완화를 반대한다고 주장하고 싶을 것입니다. 저는 노원구 주택의 세입자 비율이 얼마인지 모릅니다. 노원구가 서울시 평균(자가보유률 50%)보다 세입자 수가 많을 수 있을 것입니다. 하지만 세입자들 모두가 재건축 연한 완화를 반대할 거라 보지 않습니다. 합리적 세입자라면 재건축을 통해 주택 공급량이 늘어난다면 중장기적으로 재건축이 세입자에게 도움이 될 것이라 생각할 수 있기 때문입니다. 서울시의 주택보급률은 98%가 되지 않아 주택수요보다 여전히 주택공급이 부족한 실정이지요. 그리고 세입자들은 어차피 집주인들이 아니기 때문에 재건축 연한 문제에 민감하지 않습니다. 재건축과 재개발 대상이 아닌 다른 아파트의 노원구민들(제가 이런 입장)은 어떨까요? 노후한 주변의 아파트가 깔끔한 아파트로 탈바꿈하고 도로도 재정비된다면 지역의 가치가 올라가는데 이를 반대할까요? 
이런 상황에서 노원구 아파트의 재건축 연한 40년을 줄여 재건축을 당겨서 할 수 있도록 하는 방침에 노원구민들이 반대한다는 노원구(구청장 민주당 소속)의 자료가 신빙성이 있다고 생각하시는지요?

7. 박원순이 서울시장이 되었을 때의 위험성
박원순은 서울환경연합과 함께 암사습지를 방문했을 때 한강보 철거를 시사하는 발언을 했고, 주택문제에서 선대인 같은 사이비 전문가들이 박원순을 간접 옹호하고 나섭니다. 양화대교의 처리문제도 현실적 접근보다 정치적으로 접근하려는 것을 보면 실질적 서울시민의 삶의 질에 관심이 있기 보다 자기의 정치적 입지를 세우기 위한 정치인이나 정치낭인들에 휩싸여 있는 것 같습니다.
토론회를 통해 본 박원순의 능력이나 자질로 보아 서울시정을 수행할 능력이 되지 않은 것 같은데, 이런 단체나 인물들의 조언을 받고 이들에게 휘둘린다면 서울시의 미래는 불을 보듯 뻔합니다.