선대인이 나경원의 재건축연한 단축공약에 대한 글을 올렸더군요. 데이터 제시를 통해 자세히 쓴글이지만 주택시장 안정을 위해서는 그래서는 안된다는 주장이 제가 했던거랑 같은 얘기이지요. 제가 이 얘기를 하고 현실감 없다는 얘기를 길벗님께 들어야 헀는지도 의아하지만 훌륭하신 바람계곡님께서  제가 이런말 했다고 "빡Q"라고 표현했던 것에 비하면 그나마 점잖은 표현이었다고 생각하긴 합니다.

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=047&aid=0001987904

이미 서울시 차원에서, 그것도 나 후보와 같은 당 소속인 오세훈 전 시장 시절 이미 정리된 사안을 나 후보가 강북 표심을 얻으려는 욕심으로 들고 나온 것이다. 결론부터 말하면 이 사업은 뉴타운 사업과 마찬가지로 강북 집값을 자극할 수 있는 데다 서민 주거지 멸실을 통해 전세난을 가중시킬 수 있는 '나쁜 정책'이라고 할 수 있다. 또한 포퓰리즘을 배격하겠다는 나 후보가 실제로는 스스로가 일부 지역 주민들의 표심을 얻기 위해 사회경제적으로 바람직하지 않은 정책을 추진한다는 측면에서 '매우 악성 포퓰리즘' 정책이라고 할 수 있다.

나 후보의 공약이 어떤 문제를 일으킬지 구체적으로 따져보자. 서울시내에서 1986~1991년 사이에 준공된 공동주택 물량은 1986년 3만 2873호, 1987년 3만 4311호, 1988년 7만 9435호, 1989년 3만 813호, 1990년 2만 940호, 1991년 3만 8739호에 이른다. 특히 서울 올림픽이 열린 1988년 송파구 잠실 올림픽 선수촌 아파트와 노원구 상계동 아파트 단지가 대규모로 준공됐다.

자, 이 상태에서 현행 서울시 조례 규정대로 재건축을 허용할 경우와 나 후보 안대로 재건축 허용연한을 완화할 경우 어떻게 될까. 나 후보가 구체적인 허용방안을 아직 제시하지 않았기에 기존에 한나라당 소속 서울시의원들이 제안한 두 가지 안(편의상 수정안1, 2로 나타냈다)대로 수정할 경우 재건축 허용 연한 도래 물량을 비교해 보자.

이를 비교해 보면 어떤 식으로든 재건축 허용 연한을 완화할 경우 주택시장에 미치는 공급물량 충격이 분산되지 못하고 2010년대에 주택 공급이 집중되는 것으로 나타난다. 가뜩이나 주택시장 침체가 가속될 2010년대에는 재건축 가능 물량이 급격히 몰리게 되고, 2020년대 이후에는 재건축 가능 물량이 없어 공급 가뭄에 시달리게 되는 것이다.

즉, 재건축 허용 연한을 어떤 식으로 완화하든 아파트 공급의 진폭이 너무 커져서 주택시장을 불안하게 하고 주택경기의 예측성을 떨어뜨리게 된다. 특히 재건축 허용연한의 가장 큰 수혜 지역인 동북권의 경우 현행안대로라면 2022년에 도래할 4만 3174호의 물량이 2013년에 닥치도록 돼 있어서 주택멸실 증가로 인한 서민 주거난이 극심해질 가능성이 높다. 
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이처럼 나 후보 공약대로 재건축 허용연한을 완화하면 서울시 주택시장에는 어떤 영향을 미치게 될까? 현재 서울시를 중심으로 한 수도권 주택시장의 수급은 중대형 위주의 분양용, 매매용 아파트 공급 과잉, 그리고 전월세 물량과 저가 소형 주택의 부족 등 수급의 불균형이 매우 심각한 상태다. 이처럼 주택 수급 불균형이 매우 심각한 상태에서 급속한 고령화에 따른 부동산 구매력의 급감으로 현재의 과도한 주택 가격이 2010년대에 지속적으로 하락할 가능성이 높아지고 있다.

이런 상황에서 나 후보 공약대로 재건축 허용연한을 완화할 경우 단기적으로는 저가 멸실 주택 증가 등으로 서민 주거난을 심화시키게 된다. 일시적으로 재건축 허용 연한이 당겨짐으로써 주택투기가 몰릴 경우 주택가격이 국지적으로 불안해질 수도 있다. 특히, 2000년대 후반 강북 주택가격 상승을 주도해온 노원구가 포함된 동북권에 투기바람을 불러일으킬 가능성은 적지 않다고 봐야 한다.

반면 길게 보면 이들 재건축 단지에서 아파트가 대량으로 공급될 시기에는 가뜩이나 공급 과잉 상태인 아파트 공급을 늘려 주택시장을 더욱 침체의 늪으로 몰고 갈 가능성이 높다. 더구나 서울시 주택시장은 2000년대의 장기 상승 국면이 끝나고 대세하락 국면에 접어드는 가운데 급격한 고령화 충격으로 일본식 장기 침체 국면을 연출할 가능성이 적지 않다.
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노원구 주민들이 모두 원하는지도 믿을 수 없지만 - 아직도 저는 상계동 주공아파트 소유자와 아파트 부녀회만 원하지 않을까 생각합니다만 - 그렇다고 해도 서울 및 수도권 서민들에게 엄청난 파급효과를 몰고올 이 정책을 꼭 실행해야만 하는걸까요?