등 떠밀린 정부 "부동산대책 효과 없으면 어쩌나"


주식 투자를 해 본 사람은 안다.
대게 주가는 직선적으로 변화하지 않는다.

많은 투자자들의 관심을 받는 주식은 특히 더 그렇다. 사려는 사람들이 몰려들면 주가는 급격하게 상승하고, 관심이 빠지면 아주 급하게 떨어져 버린다. 굼뜬 사람은 제때 사고, 팔지도 못한다.

 

 

the graph of mind movement

 

 

정상적인 가격보다 더 높은 가격에 매수 주문을 내야 매매가 체결된다. 또 훨씬 더 낮은 가격에 매도 주문을 내에 매매가 체결된다. 그래서 그 가격이 급하게 오르고 내리는 것이다.

 

이것은 바로 투자자들의 심리 때문에 그렇다.

개개인의 심리가 합쳐진 집단 심리이지만 그것은 매우 민감하다. 간략히 구분해 본다면, 심리는 크게 4단계를 나눠볼 수도 있을 것이다. 낙관, 탐욕, 부인, 공포. 이러한 일반 군중 심리를 잘 안다면 적절하게 대처해나갈 수 있을 것이다. 

 주가 곡선에 따른 투자자들의 심리상태

          (카페글 링크라 연결이 되지 않는군요!)

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그렇다면 부동산 시장은 어떨까?

부동산 가격 역시 시장 참여자들의 심리 곡선을 따른다. 가격이 오를 때는 한없이 오를 것이라고 생각하게 된다. 마침내 부동산 불패 심리에 빠지게 된다. 영원히 오를 것이라는 어리석은 마음 상태에 빠지기도 한다. 분명 탐욕의 상태이다.

 

세계 경제 위기를 초래한 2008년 미국발 금융위기도 미국인들의 부동산 투자에 있어서의 '이상과열'에 기인하는 것이다. 부동산 투자에 있어서의 탐욕과, 이에 더하여 과도한 금융 레버지리를 이용한 파생상품의 개발, 투자에 기인하는 것이다. 모든 버블은 꺼지기 마련이다. 지금 세계는 그 대가를 톡톡히 치루고 있는 것이다. 그런데 이런 탐욕은 반복된다는 것이다. 역사가 여실히 보여준다.


 
그런데 유독 한국만은 그러한 부동산 버블 꺼짐이 빗겨가는 듯 했다.

전세계 부동산 시장이 큰 타격을 입었건만 한국만은 잠깐 떨어지는 듯하더니 오르기까지 했다. 이러한 유례없는 기이한 현상이 일어날 수 있는 이유가 무엇일까. 그것이 바로 투자심리가 완성되지 않았을 뿐이다. 탐욕이 더 지속되었기 때문에 하강세로 접어들지 않고 잠시 오르거나 유지되는 듯 보였던 것이다.

그러나 결과는 어떤가? 이제 서서히 빠지기 시작하는 것이다. 점점 투자심리가 위축되어 부동산 거래가 전혀 없으니까 급기야 정부에서 손을 쓰려고 하는 것이다. 과연 정부의 이러한 조치는 시장에 먹힐까? 결코 그렇지 않다. 이미 부동산 투자자들의 심리는 얼어붙기 시작했다. 아무리 그럴듯한 조치도, 어떠한 극약 처방도 소용이 없는 것이다. 근본원인은 전혀 바뀌지 않았는데 미봉책을 쓴다고 그게 과연 먹힐까?

나는 2008년 1월 경 좀 늦은 감이 있지만, 부동산 거품이 빠질 것이니 미리 조심해야만 한다고 경고한 바 있다.

부동산 거품은 언제 꺼질까?

 제 아무리 똑똑한 인간들이라도 범하는 오류가 있다.


노무현
정부가 부동산 정책에 실패를 했다는 것이다. 하지만 절대 그렇지 않다. 노무현 정부 시절 우리나라 부동산 시장은 흥분, 전율의 단계에 있어 어떤 부동산 억제 정책도 먹히지가 않았던 것이다. 집단 심리라는 것이 이렇게 무서운 것이다. 한마디로 이야기하면 대한민국의 모든 사람들이 부동산 투기에 미쳐 있었던 것이다. 혹자들은 마치 공급이 절대적으로 부족해 부동산 가격이 오를 수 밖에 없었던 것처럼 분석한다. 하지만 미친 수요 때문에 그랬던 것이다. 앞으로는 절대 노무현 정부의 부동산 정책이 실패했다고 오해하지 말기를 바란다. 통계적으로 치밀하게 조사하고 분석한 결과, 전세계적으로 비교해 보아도 대한민국의 부동산 가격 상승률은 높지 않았다고 했다 (Crete 님 글 중에서 참조 바람). 이제 구체적인 데이터까지 보았으니, 더 이상 무능한 노무현 정부의 실정이라고 왜곡, 호도하지 말기를 바란다. 자신의 무식함을 드러내는 것 뿐이다. 노무현 정부의 실정이라기 보다는 국개론에 그 근본원인이 있는 것이다. 그렇다고 대한민국 국민만 어리석었던 것은 아니다. 미국을 위시한 전세계인이 어리석었던 것이다.

 

이미 부동산 투자자들의 심리가 꽁꽁 얼어붙기 시작했는데 과연 저 얄팍한 수작으로 투자 심리를 끌어올릴 수가 있을까? 절대 불가능하다. 만일 부동산 가격이 다시 올라간다면 내 손에 장을 지지겠다.

 
이제 이명박 정부는 위대한  고 노무현 대통령과 같은 똑같은 고통을 겪고야 말 것이다. 그 어떤 정책으로도 부동산 시장의 추락을 막을 수가 없을 것이다. 인간 심리, 그것의 집단 심리라 할 수 있는 공포 상태에서는 어떤 이성적인 조치도 먹히지 않는 법이다. 우리가 이성적인 사고를 배워야 하는 이유는, 그렇지 않고는 켤코 심리를 제어할 수 없기 때문이다.  

나는 벌써 몇 년 전부터 부동산 버블을 지적해 왔다.  책을 읽고 독후감 형식으로 썼다.  독후감 .. 208. (다가올 3년, 일생일대의 투자기회를 잡아라)  이보다 더 정확하게 부동산 버블을 파헤칠 수는 없을 것이다. 나는 이 글을 쓰기 전부터 부동산 투기 열품을 경고해왔다. 하지만 아무리 소리쳐 외쳐도 소용이 없었다. 투자자들은 심리 곡선의 전과정을 다 거쳐야만 했던 것이다. 결국 다 이루어지려면 아직도 멀었다.

 

사실 이러한 인간의 심리는 옛날이나 지금이나 전혀 다르지 않다. 또한 미래에도 변함이 없을 것이다. 그렇게 때문에 인간 행동을 예측할 수 있는 것이다. 사실 주식투자에 적용될 수 있는 이러한 심리 곡선은 이미 200년전 일본의 곡물시장의 선물거래에서 발견된다. 조금도 다르지 않음을 알면 놀랄 것이다. 이 역시 책을 읽고 알아챘다. 투자를 할 사람이라면, 꼭 한번 읽어보시길 바란다. 거래의 신, 혼마 세상을 보는 안목이 달라질 것이다.

 

이제 우리는 부동산 거품이 꺼지는 것을 직접 목격하게 될 것이다. 수많은 사람들이 처절하리 만치 아픈 고통을 겪게 될 것이다.

 

사실 일이 이쯤 되고 보면 어떻게 해서든지 부동산 시장을 연착륙시키고 싶을 것이다. 하지만 그것마저도 심리에 의해서 불가능하다고 보아야 할 것이다. 반드시 다 거치고 나서야 끝맺게 될 것이다. 참으로 아픈 일이다.

 

우리는 이런 경험으로 배워야만 하다. 이러한 인간 심리는 영원히 변하지 않는다는 것을 말이다. 물론 인류의 의식이 급격하게 상승한다면 달라지겠지만 말이다. 그런 일이 과연 언제나 일어날 수 있을까? 5? 10? 아니면 100?

 

가만히 생각해보라. 우리 인간의 삶은 일반적으로 이러한 곡선적 변화를 따른다. 이 지혜를 깨닫는다면 다시는 전철을 밟지 말아야 한다. 그렇다면 후회하지 않는 삶을 살 수 있을 것이다. 

 

 

Know Yourself! Now!

 

 

 

2010. 7. 20.     18:54

 

 

 

인간사의 허망함을 지켜보는

고서 김선욱

<참>사랑 


이래도 안 살래요?


수도권 집 지금처럼 안팔리면 올해 10만가구 이사 못간다

“집값 더 떨어질 것”…거래 실종

[추가] <10-08-03> 11:40~
이것은 뭐임미?
“부동산 시장 내년부터 회복”   (한)  Vs  "집값 폭락땐 美 더블딥 (미)